収益4倍超の物件も！不動産の無人ホテルプロデュースで北海道から全国へ挑む「MASSIVE SAPPORO」

MASSIVE SAPPORO（マッシブサッポロ）は、地域に眠る遊休不動産をリノベーションし、無人（省人）の小規模ホテルとしてワンストップで企画・運営するスタートアップです。

北日本No.1事業者※としての実績を活かし、全国の小規模無人ホテル再生のメジャーカンパニーとなることを目指します。

※同社調べ、民泊仲介サイト大手Airbnbに掲載されている宿泊施設の取扱室数

今回株主となっていただいた方に、新しい宿泊施設が開業した際のオープン記念試泊権などの株主優待を実施します。

なぜやるのか地域に眠る不動産を小規模ホテルに再生し、日本のインバウンド市場と観光産業のポテンシャル最大化に挑む

インバウンドが急回復を遂げ、国内の観光産業が再び活況を呈しています。訪日外国人旅行者数は急増し、2023年夏にも新型コロナウイルス感染症拡大前の水準を超える見通しとされています。

しかし、観光業界の人材流出は深刻で、旅館・ホテルは人手不足を感じており、その人手不足感は全業種の中で最も高いといった調査結果が公表されています。足元では観光のハイシーズンながら人手不足により予約を制限せざるを得ない宿泊施設が出るなど、すでにインバウンド需要に対応しきれない状況が顕在化しています。

特に近年の観光では、主要な観光地から、まだあまり知られていない地方エリアが人気となっていますが、こうした地方エリアには資本力のある大規模ホテルが少なく、小規模な旅館・ホテルは後継者不足により廃業の危機に晒されているところもあります。

小規模な宿泊施設（50室未満）は全国のホテルの約4割※にものぼります。政府は「観光立国」を掲げていますが、インバウンドを促し、観光を基幹産業に成長させるためには、こうした小規模施設を支えていく必要が生じています。

※出所：ザイマックス総研「ホテル運営に関する実態調査2019」

日本にとって小規模宿泊施設の再生が重要なのは、観光需要に対応するためだけではありません。

全国では、空き家などとなって利用されていない「遊休不動産」や、収益性・採算性に悩むビル・テナントが増加傾向にあります。遊休不動産の増加は、街の治安や衛生面で悪影響を及ぼし、その地域の資産価値を低下させるおそれがあります。

加えて、不動産オーナーにとっては建設費の高騰などで、不動産投資の利回りが低下傾向にあることが課題となっています。デベロッパーやハウスメーカーでは、アパートやテナントとして貸し出すよりも、インバウンド需要から高い収益を狙える宿泊施設としての活用に注目が集まりつつあります。

こうした事情から、遊休不動産を宿泊施設に活用することは、空き家・空きビル問題の解消や地域資産の価値向上に繋がると期待されています。もちろん、地域に宿泊客を呼び込むことで、旅行客の消費単価が上がり、地域のにぎわいが創出されることも期待されます。

MASSIVE SAPPOROは、Airbnbの日本版がオープンした2013年から北海道を基点に全国の先駆け的存在として民泊の開発・運営業を手掛けてきました。

※民泊：住宅（戸建住宅やマンションなどの共同住宅）の全部または一部を活用して、旅行者などに宿泊サービスを提供すること

スキーリゾートや雄大な自然で外国人観光客にも人気が高い北海道は、東京都に次いで民泊の宿泊者数が多く、民泊先進エリアといえる地域です。

MASSIVE SAPPOROは、この民泊先進エリアで特にユニークな宿泊体験を創出し、北海道では知られる存在に成長しました。これまでの実績により、道内にとどまらず全国から、そしてより広い不動産に関する相談が増加しています。

今後は北日本No.1の実績を生かして全国に事業を展開し、地域の資産を有効活用した小規模ホテルの再生・運営におけるメジャーカンパニーを目指します。インバウンドと再生した不動産の力で、日本の観光産業の潜在力を最大限に引き出し、地方創生に貢献することを目指します。

プロダクト・ソリューション収益性を劇的改善：年間売上「50万円→200万円」「0円→1,000万円」

MASSIVE SAPPOROが手掛けた物件の中には、売上を4倍以上にした事例や、新たに年間売上1,000万円超を生み出した事例もあります。

2023年夏以降もすでに多数の予約が入っており、インバウンドが完全復活すれば、さらなる収益性の向上も期待できると考えています。具体的な物件の例は以下のとおりです。

事例1：貸別荘を高級民泊に。年間50万円の売上が冬期のみで200万円超に

オーナーの親族が主に友人に貸し出していた北海道富良野市の別荘を、MASSIVE SAPPOROが運営受託しました。

250㎡の2階建てログハウスを、3つの寝室がある専用バス・キッチン付き高級民泊にリノベーションしています。富良野スキー場まで徒歩6分、最大6人が宿泊可能で、料金は1泊6～10万円程度。庭でBBQができることもあり、グループや家族連れに好評です。

別荘としては年間売上50万円程度でしたが、受託後は冬の4か月間（2022年12月～2023年3月）だけでも200万円超えと4倍以上に収益性を高めました。

物件の収益性を高めただけでなく、この施設運営のために維持管理、清掃など多くの時間と労力を割いていた、オーナー親族の負担を低減させることができました。施設運営は、海外のMASSIVE SAPPOROのリモートワーカーと現地の住み込み管理人の協力体制で担っています。

事例2：廃業した銭湯を「温泉付き和モダン旅館」へ！年間売上0円が1,000万円超に

1964年の創業から地元・札幌市の人に愛された老舗温泉銭湯「山鼻温泉屯田湯」を、無人ホテルにリノベーション。

全2室に貸切の天然温泉が付いているほか、銭湯時代のタイルやシャワーヘッドをリメイクし、銭湯の雰囲気を生かした写真映えする内装に企画・設計しました。

物件再生を経て、2室合わせて1か月100万円超を売り上げる月もあり、直近12か月の売上は1,000万円超となりました。

銭湯の廃業中は多くの不動産事業者が銭湯を解体し、更地として売却することをオーナーに勧めていました。しかしオーナーには「親から引き継いだ温泉を残したい」との思いがあり、MASSIVE SAPPOROがその思いを汲み、無人ホテルに再生。オーナーの願いと収益性の双方を叶えることができました。

事例3：モデルハウスも有効活用。絶景コンドミニアムで年間売上500万円超に

工務店のモデルハウスとして使われていた建物を貸し切りヴィラに再生し、有効活用しています。

モデルハウス時代からのインテリアと最新の住宅設備を生かしたスタイリッシュな空間を設計。広い窓とオーシャンビューをPRし、集客につなげています。

月間30万～70万円の売上創出に成功し、直近12か月の売上は500万円超となりました。

再生によって遊休資産の収益性を高めただけでなく、建築工事の見込み客に対するアピールの機会が増え、元来の用途であったモデルハウスとしての価値も高まることとなりました。

MASSIVE SAPPOROの特徴・強み物件探しから設計・運営までをワンストップで手掛け不動産収益を最大化

MASSIVE SAPPOROは、ホテル事業の上流・中流・下流に関する3つの許認可を得ており、物件探しから、設計・運営まで、ほぼ全ての工程をワンストップで担っています。

3つの許認可は、不動産仲介の「宅地建物取引業」、建築士が所属する「二級建築士事務所」、民泊の管理業務に関する「住宅宿泊事業管理業」です。民泊事業者やホテル運営事業者の中で、これら許認可を揃える事業者は珍しく、MASSIVE SAPPOROの特徴であると考えています。

ワンストップで事業を進めることで、宿泊者ニーズを反映したオリジナルの宿泊施設設計を提案しています。宿泊者の満足感を高めて、不動産の収益最大化を図り、オーナーの信頼を得ています。

また、無人ホテルの開業に向けては、不動産投資のノウハウをベースとした収益性判断、金融機関への事業計画書作成、行政対応、法令チェックなど、多数の検討事項や複雑な手続きが存在します。

専門的知見を持つMASSIVE SAPPOROでは、これら難易度の高い工程もワンストップでサポートすることができ、オーナーの手間を最小限にとどめています。

特徴1【物件探し】：知名度と専門性を生かした物件獲得力

MASSIVE SAPPOROはこれまでに延べ約750件の物件を手掛けてきた目利き力と、収益を最大化するノウハウを持っています。2023年5月時点の取扱室数は205室となっています。

国内の宿泊施設は、シングル、ダブル、ツインなど1室当たりの収容人数が「1～2人」の部屋がほとんどといわれていますが、MASSIVE SAPPOROの物件は「3人」以上の部屋が大半です。

これは特に家族や友人と訪れる外国人旅行者が3人以上の部屋を好む傾向にあるためで、比較的広い部屋を多く獲得し、高評価・高収益を狙いやすいラインナップとしています。

物件の所在エリアは、インバウンドの伸びしろが大きい地元・北海道が中心となっています。民泊の黎明期からのプレイヤーとしての知名度を背景に、地元不動産管理会社や地主との強いパイプを築いてきました。

また、新型コロナが落ち着いて以降は、全国の大手デベロッパーやハウスメーカーからも物件の再生に関する相談が寄せられており、今期は前期の2.5倍ペースでデベロッパーから問い合わせを受けています。

デベロッパーなどからの相談が増えつつある背景には、インバウンド回復や建築費高騰により、場合によってはアパート・マンションよりも宿泊施設とした方が1.3～2倍、条件次第では2倍以上の利回りが期待できるためです。

こうした情勢を背景に、知名度が高くワンストップ対応が可能なMASSIVE SAPPOROに対する相談は今後も増えると予想しています。今後は北海道のみならず、他都府県の物件獲得にも力を入れる計画です。

特徴2【設計】：個性派物件も手掛けるプロデュース力

MASSIVE SAPPOROには、建築士資格の保有者やインテリアデザイン経験者が所属しており、空間プロデュースに関するアーティスト集団としての一面も持っています。

同業他社ではあまり例を見ない、銭湯、古民家、トレーラーハウスなど特殊な物件も宿泊施設に再生した実績があります。

また多数の物件を運営しているために、インテリアデザインや色味のトレンドには敏感です。部屋のデザインが陳腐化しないよう、運用中は家具やクロスの変更といった細かな提案も含め、数年に一度のアップデートを企画します。

上質な空間を用意し、大切な仲間や家族との思い出を提供することが、MASSIVE SAPPOROの最大の価値であり、理念だと考えています。

実際に予約サイトでは「最高の思い出になりました」「とってもユニーク！（英語）」「大変オススメです（中国語）」といった口コミが寄せられ、次の集客につながっています。オリジナルな宿泊体験をプロデュースすることで、持続的な収益構造の確立につなげます。

特徴3【運営】：地方にこそ潜在力のある無人・省人オペレーション

宿泊施設の収益最大化において強力な後押しとなるのが、デジタルツールの活用による無人・省人オペレーションです。

MASSIVE SAPPOROの宿泊施設は常駐スタッフを置かず、多言語対応のタッチパネルでチェックインを行います。さらに24時間いつでもタッチパネルから多言語対応のオペレーターとビデオ通話で対面することができ、宿泊中の安心感とトラブル予防につなげています。

一部物件では、移住希望者などを住み込み管理人として配置しています。他社で住み込み管理人を用意しているケースは稀であり、宿泊者の満足感向上につなげています。

さらにMASSIVE SAPPOROは、宿泊施設の運営に関するシステム連携のための自社システム「msisys」（エムエスアイシス）を開発しています。無人ホテルで利用するチェックインやスマートロックの情報を、通常宿泊施設が利用している予約管理やデータ分析などのシステムに連携させるシステムで、msisysを使った一元管理により、手軽でシームレスなオペレーションにつなげています。

宿泊施設の運営をデジタル化することで、繁閑の波に合わせて人件費をコントロールしたり、24時間営業を容易にしたりでき、ホテル運営のコストパフォーマンスを向上させられると考えています。

無人ホテルは新型コロナ期間の非接触対応として浸透しましたが、一般的には大都市圏での立地が中心で、本当に人手不足が深刻な地方での展開はまだ伸びしろがあると考えています。

この無人・省人オペレーションを、地方の小規模ホテルでも実現させることで収益性の高い運営を行い、オーナーからの信頼獲得につなげます。

ビジネスモデル物件オーナーとのレベニューシェアによる運営代行手数料に加え、プロデュース費用・売買仲介手数料によりマネタイズ

MASSIVE SAPPOROのビジネスにおける収益化ポイントは「無人宿泊施設運営代行の手数料」「設計・プロデュースの費用」「不動産売買仲介の手数料」の3つです。

主な収益源である宿泊施設運営代行では、OTA（Online Travel Agent：旅行予約サイト）経由で得た宿泊・管理料をホテルオーナーとレベニューシェアを行います。OTA手数料を差し引いた金額から、約25％をMASSIVE SAPPOROに分配し、残りをオーナーに分配します。

このモデルでは、オーナーは人件費が変動費化されることで繁閑の差を気にせず運用できるだけでなく、人員採用・教育・管理などの作業からも解放されることになるため、オーナー側はリスクや手間を抑えながら物件を運用することができます。

MASSIVE SAPPOROでは収益化ポイントである宿泊施設運営代行、設計・プロデュース、売買仲介を相互に連携させながら、収益を最大化させていく計画です。

市場の成長性2030年政府目標は訪日外国人旅行者数6,000万人。訪日外国人宿泊費は4.4兆円に

新型コロナ前の2019年には、訪日外国人旅行者数が過去最高の3,188万人を記録※しましたが、その後の新型コロナ拡大によりインバウンド産業は大きなダメージを受けました。

しかし2022年10月の渡航制限の解除などの水際対策の緩和により、訪日外国人旅行者数は着実に増加。航空便の回復や昨今の円安トレンドもこれを後押しするかたちで、2023年4月には2019年同月比で66.6%まで回復※しており、予想よりも前倒しで新型コロナ前の水準に到達するとみられています。

※出所：いずれも日本政府観光局 報道発表資料

また政府は2023年3月に、観光立国推進基本法に基づく具体策として「観光立国推進基本計画」を閣議決定しました。この中では「観光DXの推進」「観光産業の再生支援」「スタートアップ・ベンチャー企業のサービスの利活用促進」などMASSIVE SAPPOROに追い風となる方針も示されています。

観光先進国への新たな国づくりを目指す目的で2016年に安倍政権下で策定された「明日の日本を支える観光ビジョン」では、2030年に訪日外国人旅行者数6,000万人・訪日外国人旅行消費額15兆円にするという政府目標が掲げられています。

この目標が達成されれば、2030年には訪日外国人旅行者の宿泊費のみで4.4兆円規模まで市場が拡大するとされています。

MASSIVE SAPPOROが事業のメインターゲットとする50室未満の宿泊施設は、部屋数が少ない割にランニングコストが高く、これまでは利益を出しづらい構造にあるといわれていました。

MASSIVE SAPPOROは、無人（省人）オペレーションを始めとする宿泊DXのノウハウを、新型コロナ期間中に蓄積してきました。ランニングコストを抑えるノウハウや、宿泊者に満足いただく物件プロデュース力、これら実績による物件獲得力が、MASSIVE SAPPOROの事業の競争優位性であると考えています。

MASSIVE SAPPOROでは、実際にアプローチできる顧客の市場規模（SAM）は小規模ホテルのみで192億円規模であると見込んでいます。

さらに、需要が発掘できる可能性のある地域では、メインターゲットである宿泊施設以外にも、空室となった住居・店舗・事務所、別荘などの遊休資産、コンテナハウスやトレーラーハウスなど、既にプロデュースの実績のある形態も対象にしながら事業を展開していきます。

事業戦略・マイルストーン全国での施設開発・運営を進め小規模ホテル再生のリーディングカンパニーを目指す

MASSIVE SAPPOROはシェアハウスから事業をスタートさせ、Airbnbの日本語版がオープンした2013年より民泊事業に参入しました。その後、民泊運用代行などその事業を拡大し、これまで延べ約750件の物件をプロデュースしてきました。

その後の旅館業法の改正を契機に、これまでの事業で培ってきたアセットとノウハウを活かして北海道初となる無人ホテルを2019年1月に開業し、小規模無人ホテル事業をスタートさせました。

その後、引き合いも順調に増加し2019年10月期には売上高も6億円を突破しましたが、新型コロナの影響を受け、2020年4月の売り上げは前年同月比95%減にまで落ち込む結果となりました。

同業者が続々と撤退を決める中、MASSIVE SAPPOROは来たるインバウンド復活を見据え、シェアハウス事業・レンタカー事業の売却などにより宿泊事業に経営資源を集中させました。自社システム「msisys」の強化などの業務効率向上策にリソースを投下することで、予約あたりに必要な人件費を3分の1まで削減することに成功しました。

また、関東・関西・九州といった北海道エリア外での積極的な案件開拓を行い、プロデュースに特化したホテル開発など今後の打ち手を増やすための仕込みを行ってきました。

※テレビ北海道公式YouTubeより

新型コロナ期間中に行った筋肉質な体制づくりや案件開拓が奏功して、MASSIVE SAPPOROの売上は順調に伸びつつあり、V字回復となる計画としています。

また2022年11月にスタートした今期は、同月から直近の2023年2月まで、4か月連続で黒字となっています。

今後は年間営業日数の上限（180日）がある民泊に比べ、事業許可のハードルが高くとも安定的な収益につながりやすい小規模無人ホテル事業を主軸に事業を拡大させ、全国で施設を開発・運営していく計画です。

それに伴い、これまでは主に不動産投資家・開発/管理業者・地主などが扱う「住居」に加え、廃業済みのホテル・旅館・民宿などの「小規模宿泊施設」をメインターゲットとして物件開発を行っていく計画です。

MASSIVE SAPPOROでは、今回の資金調達後、全国での物件開発のために営業体制・マーケティングの強化を行っていきます。

またそれらと並行して、訪日外国人旅行者の問い合わせ対応や国内オペレーションとの橋渡しを担うグローバルオペレーションセンターの補強、自社ソフトの強化、外部パートナーマネジメントの仕組みの構築などに取り組むことで、今後のエリア展開や規模拡大に対応していく考えです。

魅力的な物件のプロデュースから良質なゲスト体験を生み、ブランド力の向上、オーナーの収益最大化を達成することで、事業成長のサイクルを生み出し、小規模ホテル再生のリーディングカンパニーとしての事業展開を目指します。

MASSIVE SAPPOROは、札幌証券取引所の新興企業向け市場（アンビシャス）への上場を目指し、その後に東京証券取引所本則市場への市場変更を目指します。

まずはアンビシャスに上場することで、信頼性の向上とそれによる取引先の拡大を図る計画です。

MASSIVE SAPPOROの川村代表は、上場準備をする過程で組織体制の強化やチームのさらなる活性化も狙いたいと考えており、アンビシャス上場を挟むことで、本則市場への昇格にはずみをつけたい意向です。

メンバー商業施設のプロデュースや民泊運営で培ったノウハウを活かして、小規模ホテルの再生に挑む

なぜ私がこの事業をやるのか

メディア掲載実績

応援コメントMASSIVE SAPPOROへの応援コメント

募集情報本案件には以下の募集情報があります

株主優待：新しい宿泊施設の記念試泊などをお楽しみいただけます

投資金額コースに応じて、優良物件に関する非公開情報のご紹介や新しい宿泊施設のオープン記念試泊権などが得られる株主優待を実施いたします。

本株主優待の提供はMASSIVE SAPPOROによるものです。イークラウドでは内容についてのお問い合わせはお受けしておりません。また、優待内容は変更となる場合があります。詳しくはMASSIVE SAPPOROのウェブサイトをご確認ください。

投資金額コース：6つの投資金額コースを設けています

本募集は、以下の投資金額コースを設けています。

• 98,000円コース
• 196,000円コース
• 294,000円コース
• 490,000円コース
• 1,078,000円コース ※
• 2,058,000円コース ※

※50万円を超えるコースへのお申込みには特定投資家への移行が必要です。特定投資家の概要、特定投資家への移行申請手続きについては「特定投資家について」のFAQをご確認ください。移行申請の受領から登録完了までお時間をいただく場合があります

エンジェル税制：エンジェル税制の適用はありません

事業のリスクMASSIVE SAPPOROの事業に関するリスク

MASSIVE SAPPOROの事業に関わる主要なリスクには、次の3点が挙げられます。

1点目は自然災害や疫病に関するリスクです。
地震等の自然災害、新たなパンデミックの発生・新型コロナの再拡大、為替相場の変動などにより観光産業が影響を受けた場合、MASSIVE SAPPOROの業績及び財務状況に影響を及ぼす可能性があります。MASSIVE SAPPOROでは新型コロナ以降、自社の買い上げ物件比率を大幅に減らすことで物件所有リスクを一定範囲に抑えています。

2点目は法規制に関するリスクです。
MASSIVE SAPPOROの業務は旅館業法及び旅館業法施行令・旅館業法施行規則、住宅宿泊事業法（民泊新法）が適用され、その他消防法や建築基準法なども影響する場合があります。何らかの事由で政策変更が行われ、新たな規制の導入や規制の変更があった場合、業績及び財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

3点目は競合に関するリスクです。
全国展開にあたっては、これまで以上に宿泊施設や不動産を取り扱う事業者等との競争リスクが発生する可能性があります。今後、物件獲得や市場ニーズの把握、ブランド力の構築等で他社に遅れを取った場合、市場競争力が後退し、業績及び財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

リスクの詳細については、ページ上部の「企業のリスク」タブよりご確認ください。

事業ピッチ・質問回答投資家の皆さまからのご質問にお答えしました

22号案件「MASSIVE SAPPORO」の川村代表による事業ピッチ動画と、いただいたご質問への回答を掲載しました。

※事業概要説明およびご質問への回答はMASSIVE SAPPOROによるものであり、内容はあくまで現時点での計画に基づいたものです。

▼事業概要説明